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征信记录是金融机构评估借款人信用状况和还款能力的重要依据。它详细记录了个人的信用活动，包括贷款还款情况、信用卡使用记录、逾期次数等。金融机构在审批贷款时，会通过查询征信报告来判断借款人的信用风险。如果征信良好，说明借款人过去能够按时履行还款义务，金融机构会更愿意为其提供贷款，并可能给予较低的利率和更宽松的贷款条件；反之，如果征信不佳，金融机构会认为借款人的还款能力或还款意愿存在问题，从而降低贷款通过率，或者提高贷款利率、要求提供更多的担保措施。
不良征信的表现形式多种多样，常见的有逾期还款、高负债率、频繁查询征信记录等。以逾期还款为例，如果借款人在过去两年内有多次逾期记录，尤其是“连三累六”（连续三个月逾期还款，累计六次逾期还款）的情况，传统商业银行通常会直接拒绝其贷款申请。高负债率也是一个重要因素，当借款人的负债率超过50%时，金融机构会担心其还款能力不足，可能会降低贷款额度或者提高贷款利率。此外，短时间内频繁查询征信记录，会让金融机构认为借款人急需资金，可能存在较大的还款风险，从而影响贷款审批。
银行在接受房产作为抵押物时，会对房产进行严格的评估。评估标准主要包括房产的市场价值、房屋性质、房龄、产权状态等。一般来说，银行会按照市场价的一定折扣来确定贷款额度，通常为市场价的七折左右。例如，一套市场价值为300万元的房产，可贷额度约为210万元。房屋性质方面，住宅性质的房产通常更容易被银行接受，而商业用房的贷款政策可能会相对严格一些。房龄也是一个重要因素，银行一般要求房龄在15年以内，因为房龄过长的房产可能存在质量问题，且变现能力相对较弱。此外，银行还会审查房产的产权状态，确保房产没有共有人纠纷或司法限制等情况。
在“征信瑕疵 + 房产抵押”的贷款组合中，银行的风控模型会将抵押物价值与贷款金额的比率（LTV）设为第一权重。也就是说，银行在审批贷款时，会综合考虑借款人的征信情况和抵押房产的价值。如果抵押房产的价值较高，能够在一定程度上抵消征信问题带来的风险。例如，某国有银行2025年调整政策，对北上广深核心地段房产的抵押率提升至75%。这意味着在这些地区，拥有核心地段房产的借款人即使征信不佳，也有更大的机会获得较高额度的贷款。
不同类型的银行在面对有房产证但征信不好的借款人时，政策有所差异。国有大行如工行、建行，对征信要求较为严格，近两年内逾期次数较多（如连三累六）的借款人可能直接被拒贷。但如果抵押物足值，例如房产评估值高、变现能力强，部分银行可能会放宽要求。股份制银行如招行、浦发，政策相对灵活。若借款人的逾期是非恶意的，如小额短期逾期，可提供还款能力证明（如收入流水、资产证明）后协商通过贷款申请。地方性银行和农商行的政策更为宽松，部分机构可接受征信瑕疵，但利率可能会上浮10% - 20%。
借款人需要携带房产证原件及近3年的产权证明材料前往银行个贷中心。在填写《抵押贷款申请表》时，要在“特殊说明栏”详细解释征信问题的客观原因，如因疫情期间收入中断导致逾期等。同时，还需提供辅助证明材料，包括近6个月的银行流水（建议月均进账覆盖月供2倍）、社保/纳税记录（体现工作稳定性）、第三方资产证明（车辆、理财产品等）。银行在收到申请材料后，会进行审核和评估，一般需要7 - 10个工作日的时间。如果审核通过，银行会与借款人签订贷款合同，并办理房产抵押登记手续，之后便会发放贷款。
担保公司介入模式是一种常见的贷款方式。借款人需要支付评估值1.5%的担保费，担保公司会向银行出具《连带责任保证函》。在这种模式下，贷款利息会降低。例如，某上市担保公司的操作方案显示，原本贷款利息需要上浮35%，通过担保公司介入后，贷款利息可降低至LPR + 18%。具体流程为：借款人先与担保公司签订担保合同，并支付担保费；然后担保公司会对借款人的情况进行评估，并向银行出具保证函；银行在收到保证函后，会按照正常的贷款流程进行审批和放款。
有房产证但征信不好的情况下，仍然存在贷款的可能性。房产证作为重要的抵押物，可以为贷款申请提供有力的保障。银行和非银行金融机构都为这类借款人提供了不同的贷款途径和操作策略。然而，贷款过程中也存在各种风险，如过桥贷嵌套风险、虚假评估骗贷风险、隐性费用条款风险等。因此，借款人在申请贷款时，要充分了解贷款政策和风险，选择合适的贷款途径和金融机构。同时，要努力改善自己的征信状况，按时还款，降低负债率，提高自己的信用评分。只有这样，才能在贷款之路上更加顺利，实现自己的资金需求和目标。
